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大規模修繕の進め方

@ 管理組合で「修繕委員会」を設立する
理事会の理事様は通常、1年間の持ち回りで交代してしまいます。
大規模修繕は計画から工事の完了まで長いもので2年程度かかってしまいます。
せっかく時間をかけて検討してきた工事計画も理事の交代で経緯が不明瞭になりトラブルが起きることもあります。
そこで、理事会とは別に「修繕委員会」を設立し、計画から工事完了までの間、委員の方が交代しない制度をとっている管理組合がほとんどです。

A 建物の劣化状態を確認する建物劣化診断と数量積算
屋上の防水の劣化状況や漏水・雨漏りの有無、外壁のタイルの浮き、剥がれ、塗装、シール、コンクリート亀裂や劣化、鉄部の錆、バルコニーの手摺の固定状況など、補修が必要な箇所と数量をチェックします。

B 改修設計・資金計画
建物劣化診断をもとに、工事を行うべき設計仕様を作成、決定します。
ここで重要となるのは、次回の大規模修繕を見据えて修繕積立金が足りなくならないように過剰な工事がないかなど、資金計画を考えながら仕様を決定することです。
業者任せの改修設計では、本当に必要な工事なのか?過剰な仕様で高い工事になっていないかを確認する必要があります。
長期修繕計画書と併せて資金計画を立てることも重要です。

C 施工業者の選定
紹介などで特定の業者のみで進めると競争力が働かず、高い工事費を支払うことになります。
まずは業界の専門誌、新聞などを利用して見積り参加業者を公募し、競争入札制度で各社入札してもらい、透明性を確保することが大きなポイントです。
見積り書の書式、数量を統一することで、各社の金額が高いか安いかを判断することが可能です。
しかし、工事費が安いということだけで判断してはいけません。工事の途中で倒産する危険性や万が一の対策も重要です。
なにより大規模修繕工事は、新築工事と違って住民の方が居住しながらの工事となりますので、工事中の住民への配慮やトラブルが起きないような事前の対策なども施工業者選びの大切なポイントとなってきます。
現場代理人(現場監督)の人柄や経験、力量で工事が大きく左右されることになりますので、担当者の面接も重要ポイントの1つになります。
   
業界新聞などで公募 → 見積り参加業者6社に絞る → 入札 → さらに3社に絞る → 業者へのヒアリング → 採点投票 → 施工業者決定

D 総会開催・工事請負契約締結
管理組合総会を開催し、大規模修繕のために修繕積立金を使用すること、工事請負契約を締結することの決議、承認を得ます。
この総会後に施工業者から住民へ向けて工事の説明が行われます。

E 工事準備〜着工
自治会や近隣への挨拶、資材置き場の確保、駐車場の移設先を確保するなど工事の準備期間が必要となります。
準備が整えば工事の着工となりますが、一般的には大規模修繕工事の時期は、「春工事」(4月着工)と「秋工事」(9月着工)に大きく分かれます。
1棟のみのマンションの場合、工事期間は4〜5ヶ月程度となります。

F 工事中
工事中は外壁周りに足場が立てられ、防犯対策やプライバシー保護のための対策が必要となります。
玄関ドアの塗装工事やバルコニーの塗装工事などで在宅が必要となったり、エアコンの室外機の一時撤去、洗濯物が干せない時期などのもあり、住民の協力が大切になります。
また、工事の進捗状況の報告や改正事項を協議する施主定例会議が月に2回程度行われます。
この他にも、予定通りの工事が適切に行われているかどうか、いわゆる手抜き工事となっていないか確認することは重要なポイントとなります。

G 竣工
工事完了の前に補修などが必要な箇所がないか現場で立会いチェックします。
全ての工事が完了すれば竣工引渡しの調印となり、長期にわたった大規模修繕工事が終了します。

H アフターサービス
工事箇所によって2、3、5、8、10年のアフターサービスを施工業者より受けることができます。補償が受けられる年数は見積り条件に予め入れて工事請負契約を締結することが重要です。

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