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施工業者の選定方法

透明性・公正性を持った業者選定のためにホームドクターが推奨する業者選定方法は施工業者の公募です。
公募によることで貴管理組合の大規模修繕工事を是非やりたいと思う業者が募ってきます。管理組合各自で業者を探して見積依頼するのも一つの手法であり、選定期間短縮には効果あります。しかし、工事価格の市場競争性を導入するには公募が効果的です。

施工業者選定の流れは以下の通りです。

@ 設計仕様書・数量積算書の作成
統一様式の見積書(単価・金額抜き)を作成し、同じ土俵で見積もりさせるため。

A 公募条件の策定
会社規模、実績、保証会社の有無など一定以上の条件を管理組合で決めます。

B 業界紙やインターネットによる公募

C 見積参加業者の選定
応募会社の中から、実際に見積もりに参加させる業者を書類選考します。(5〜6社程度)

D 見積依頼(現場説明会)
精度の高い見積書作成のために見積参加業者各社に実際に現地を確認していただきます。

E 見積書提出

F ヒアリング業者の選定、絞込み
見積金額を元に、さらに3社程度に絞込みを行います。

G ヒアリング
実際に工事を担当する現場代理人予定者から工事期間中の居住者対応や工事に関する体制が整っているかなどを管理組合に説明してもらいます。

H 施工業者内定
ヒアリングの結果、各委員にて点数制で投票し、施工業者を決定します。

I 臨時総会にて施工業者決定
管理組合で臨時総会を開催し、施工業者に大規模修繕工事を依頼する決議を行います。また、このときに住民説明会、契約書の調印が行われます。



大規模修繕工事はもっとも大きい金額が動く瞬間であります。したがって不透明な施工業者選定は不透明なお金の流れを想像させます。管理会社主導も、コンサルタント主導も、管理組合の方の主導の何れでも不透明な選定は避けなければなりません。

業者選定の締めくくりは管理組合総会です。通常は定期総会(年一回の定期総会)にあわせることは難しく、臨時総会を開くことが多いです。長期修繕計画書に定められた大規模修繕工事であるため過半の賛成で成立します。

この総会で施工業者内定までの道筋をキチンと説明できれば何ら選定に関して問題はでません。

管理組合総会で承認されると休憩を挟んで住民説明会を開催する例も多いです。
何度も住民の皆さんのお集まりを願うのも出席率を下げることにもなるためです。

工事に関する住民説明会の出席率は通常の定期総会よりも高くなることが殆どです。工事住民説明会では工事中の注意事項・工事協力願い・バルコニー等の立ち入り・エアコンの一時撤去などの協力願い(費用負担の発生)などを説明します。

大規模修繕工事はマンションという自宅の補修工事であるため人ごとではいられません。住民が協力してよりよい工事を自宅のためにしていただく姿勢を住民全体でもつことが大規模修繕工事を成功させる重要なポイントであると言えます。

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